Schimmelbefall in Mietwohnungen führt regelmäßig zu Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Ursachen. Insbesondere seit den erheblichen Energiepreissteigerungen heizen viele Nutzer zurückhaltender. Gleichzeitig wird aus Angst vor Wärmeverlust weniger gelüftet. Das führt zu kühleren Oberflächen und höherer Raumluftfeuchte – und damit steigt die Wahrscheinlichkeit der Schimmelbildung an den Innenoberflächen der Gebäudehülle.

Können bauliche Schäden wie von außen eindringende Feuchte oder Leitungswasserschäden als Ursache ausgeschlossen werden und tritt der Schimmelbefall an typischen Wärmebrücken der Außenhülle auf, verbleibt als Ursache der Schimmelbildung die bei der Wohnraumnutzung entstehende Feuchtigkeit. Diese kann an gegenüber der Raumluft kälteren Bauteiloberflächen zu einer kritischen Erhöhung der Oberflächenfeuchte führen. Das Schimmelrisiko steigt deutlich, wenn die Oberflächenfeuchte längere Zeit nahe 80 % r.F. liegt oder die Oberflächentemperatur weniger als etwa 2 – 3 °C über dem Taupunkt der Raumluft liegt.

Abgrenzung der Verantwortung für den Schimmelbefall

• Vermieter müssen eine zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Wohnung bereitstellen (einschließlich ausreichendem Wärme- und Feuchteschutz des Gebäudes).

• Mieter müssen zumutbar lüften und heizen. Gerichte halten überzogene Lüftungsanforderungen (z. B. stündliches Lüften) regelmäßig für unzumutbar.

Die Beweisführung zur Abgrenzung der Verantwortungsbereiche ist komplex. Bauliche Mängel zeigen sich oft nur zeitweise und das Nutzerverhalten ist schwer objektiv zu erfassen. Hinzu kommt, dass Bestandsgebäude selten noch den ursprünglichen baulichen Zustand aufweisen. Der Nachweis des bauzeitlich geforderten Wärmeschutzes allein genügt daher nicht, um zu belegen, dass eine Wohnung zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeignet ist. 

Modernisierungsmaßnahmen wie z. B. die Umstellung von Einzelöfen auf Zentralheizung oder ein Fenstertausch verringern die unkontrollierte Luftinfiltration. Dies führt zu Energieeinsparung, reduziert aber die „automatische“ Entfeuchtung der Raumluft. Zudem weisen moderne Thermoverglasungen oft höhere Oberflächentemperaturen auf als angrenzende Außenwände, insbesondere an geometrischen Wärmebrücken. Eine erhöhte Raumluftfeuchte zeigt sich deshalb nicht mehr schadensfrei als Warnsignal am Beschlagen der Fenster, sondern häufig erst durch Schimmelbildung an kühlen Wandbereichen insbesondere an den geometrischen Wärmebrücken.

Grenzen von Ortsterminen und Thermographie

Die Klärung der „Schuldfrage“ ist komplex und selten im Rahmen eines einzigen Ortstermins möglich. Zwar lassen sich mit Infrarot-Thermographie typische Wärmebrücken schnell und flächig identifizieren und visualisieren. Die Bewertung dieser Wärmebrücken in Bezug auf die Verantwortung für einen Schimmelbefall ist jedoch nur sehr eingeschränkt möglich, weil sich Bauteiloberflächentemperaturen und Raumklima abhängig vom Außenklima (Außentemperatur, Sonneneinstrahlung, Wind) und vom Nutzerverhalten (Heizen, Lüften) dynamisch ändern. Eine Thermographieaufnahme ist damit immer nur eine Momentaufnahme, die in den meisten streitigen Fällen keine belastbaren Aussagen zur Dauer oder Häufigkeit kritischer Zustände sowie dem Einfluss des Nutzerverhaltens erlaubt.

Langzeitaufzeichnungen über Klimadatenlogger zur Verantwortlichkeitsklärung

Zur Klärung der Frage, ob die Ursache der Schimmelbildung primär in den Verantwortungsbereich der Mieter (z.B. Heizen oder Lüften) oder des Vermieters (z.B. fehlender Mindestwärmeschutz oder eine zu dichte Gebäudehülle, durch die nutzungsbedingt entstehende Feuchte nicht mit zumutbarem Aufwand abgelüftet werden kann) sind Langzeitaufzeichnungen von Raum- und Oberflächenklima notwendig - in der Regel über eine Dauer von 3 - 6 Wochen während der Heizperiode. 

Messung des Temperaturfaktors (fRsi)

Der Temperaturfaktor fRsi ist ein bauphysikalischer Kennwert, der beschreibt, wie „warm“ eine Innenoberfläche im Verhältnis zur Außen- und Raumlufttemperatur bleibt. Er erlaubt eine bauteilbezogene Aussage und ist im Wesentlichen ein Eigenschaftswert des Bauteils (Geometrie, Dämmung, Wärmebrücke) und damit Indikator für den Mindestwärmeschutz.

Häufig wird der Temperaturfaktor nur rechnerischen über angenommene Bauteileigenschaften ermittelt. In Bestandsgebäuden ist ein alleiniger rechnerischer Nachweis ohne Messungen im Regelfall jedoch unzureichend, weil der Bauteilaufbau nur unzureichend bekannt ist und lokale Einflüsse (z. B. Heizkörper, Möblierung, Luftbewegung) in vereinfachten Modellen nicht abgebildet werden. 

• Für die messtechnische Ermittlung des Temperaturfaktors an der Innenoberfläche (fRsi) eines Bauteils sind Langzeitaufzeichnungen der Oberflächentemperatur an dieser Oberfläche, der Raumlufttemperatur und der Außentemperatur notwendig.

• Zur Bewertung der ermittelten Temperaturfaktoren existieren mit DIN 4108‑2 und DIN EN ISO 13788 anerkannte Mindestanforderungen zur Vermeidung von Schimmelwachstum. Liegt der gemessene fRsi unter dem geforderten Minimum, spricht das für einen baulichen Mangel. Wird das geforderte Minimum eingehalten bzw. überschritten, deutet dies eher auf nutzungsbedingte Ursachen hin – dennoch müssen die tatsächlichen Feuchtebedingungen geprüft werden.

• Die duale Messung an der kältesten Stelle und am Rand eines Schimmelbefall erlauben zudem eine differenzierte Betrachtung bei der Gewichtung der Verantwortlichkeiten (nicht optimales Nutzerverhalten trifft auf nicht optimale Bausubstanz).

• Der gemessene Temperaturfaktor ist weitgehend nutzungsunabhängig, sofern die Wohnung beheizt wird und ein ausreichendes Temperaturgefälle zwischen innen und außen besteht. Für belastbare Ergebnisse ist eine ausreichende Temperaturdifferenz von zumindest 10°C zwischen Innen- und Außentemperatur notwendig. 

Beurteilung des Nutzerverhaltens (Lüftung und Beheizung)

Für die Beurteilung des Nutzerverhaltens ist es zusätzlich notwendig, den zeitlichen Verlauf von Oberflächentemperaturen/-feuchten aufzuzeichnen. Daraus ergeben sich u. a.:

• Anzahl und Wirksamkeit von Lüftungsvorgängen im Messzeitraum (Reduktion der Feuchte in der Raumluft und an kritischen Oberflächen).

• Bewertung, ob im Aufzeichnungszeitraum Bedingungen für Schimmelwachstum an Oberflächen vorlagen (z. B. Oberflächen r.F. ≥ 80 % über relevante Zeiträume oder Oberflächentemperatur nahe dem Taupunkt).

• Über die Aufzeichnung der CO₂-Konzentration lassen sich zudem die Nutzungsintensität und der nutzungsunabhängige Luftwechsel abschätzen.

Fazit

Durch eine kombinierte Vorgehensweise mit sorgfältigen Feststellungen vor Ort und eine Langzeitaufzeichnung von Raumklima und Oberflächenzustand lassen sich bauliche und nutzungsbedingte Ursachen klar identifizieren und die Verantwortlichkeit für Schimmelbefall belastbar und nachvollziehbar bewerten.

Dienstleistung

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